MIETER ohne STROM

Ist ein Mietverhältnis beendet so darf der Vermieter die Versorgung der Mietwohnung mit Strom, Heizung und Wasser einstellen.

Dies gilt nach Ansicht des Bundesgerichtshofes (BGH) zumindest dann, wenn der Vermieter vom Mieter für die Versorgungsleistungen kein Entgelt erhält und ihm durch die weitere Belieferung ein Schaden droht.

In dem zugrunde liegenden Fall waren im Jahr 2000 Räume im Erdgeschoss eines «Kunsthauses» zum Betrieb eines Cafés vermietet worden. Nach einem Streit über die Verpflichtung des Vermieters zu Nebenkostenabrechnungen stellte der Mieter im Jahr 2001 seine Nebenkostenvorauszahlungen ein, später auch die Zahlung der Grundmiete, mit welcher er im August 2007 jedenfalls acht Monate im Rückstand war. Der Vermieter kündigte das Mietverhältnis wiederholt, zuletzt im August 2007. Zwischen den Parteien schwebt ein Räumungsverfahren. Der Vermieter drohte dem Mieter mehrfach an, die Versorgung der Mieträume mit Heizenergie zu unterbrechen. Dagegen hat der Mieter eine vorbeugende Unterlassungsklage erhoben, mit der er vor dem Landgericht Berlin auch Erfolg hatte. Das Kammergericht hat die Klage dagegen abgewiesen. Der BGH hat die Revision des Mieters zurückgewiesen.

Die Richter haben den Besitzschutz auf die Einstellung von Versorgungsleistungen für nicht anwendbar erklärt. Sie weichen damit von der bisher überwiegend vertretenen Auffassung in Rechtsprechung und Literatur ab, die in der Einstellung der Leistungen eine besitzrechtlich verbotene Eigenmacht gesehen hat. Die Besonderheit des Besitzschutzes bestehe darin, dass er – zur vorläufigen Befriedung – auch einem unrechtmäßigen Besitzer zustehe, führt der BGH aus. Er bestehe in der Abwehr von Störungen und greife grundsätzlich auch dann ein, wenn der Mietvertrag beendet und der Mieter zur Räumung verpflichtet sei.

Allerdings verschaffe der Besitz als rein tatsächliche Sachherrschaft keinen Anspruch auf eine bestimmte Nutzung der Sache, sondern nur Abwehransprüche gegen Eingriffe von außen. Ein solcher Eingriff liege nicht vor, wenn lediglich Leistungen eingestellt würden. Denn der Besitz sei nur gegen beeinträchtigende Eingriffe geschützt, verleihe aber kein Recht auf eine fortgesetzte Belieferung mit Versorgungsgütern. Damit sei die Sachlage vergleichbar mit der Einstellung der Leistungen durch Versorgungsunternehmen, wenn der Mieter die Leistungen unmittelbar von diesen beziehe. Die Versorgungssperre durch die Energieversorger werde nach der weit überwiegenden Auffassung zu Recht ebenfalls nicht als Besitzverletzung angesehen.

Ein Anspruch des Mieters auf die Fortsetzung von Versorgungsleistungen kann sich nach dem BGH nur aus dem Mietvertrag ergeben oder – nach Beendigung des Mietverhältnisses – im Einzelfall nach Treu und Glauben aus nachvertraglichen Pflichten. Der BGH hat beispielhaft einzelne Fallgestaltungen angeführt, in denen eine Pflicht des Vermieters auf weitere Belieferung bestehen kann. Eine Grenze für die Pflicht zur weiteren Belieferung sei aber jedenfalls dann erreicht, wenn der Vermieter hierfür kein Entgelt erhalte und ihm durch die weitere Belieferung ein Schaden drohe.

Bundesgerichtshof, Urteil vom 06.05.2009, XII ZR 137/07


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